La delibera di chiusura del cancello del cortile dove vi siano attività commerciali
La delibera di chiusura del cancello del cortile dove vi siano attività commerciali
La corte di cassazione, con una sentenza depositata lo scorso 23 febbraio 2015, si è pronunciata in ordine alla decisione di un supercondominio di chiudere la strada di accesso consegnando ad ogni condomino un telecomando per l’apertura. Contro questa delibera ha fatto ricorso uno dei condomini, titolare di una autofficina all’interno del supercondominio. Il condomino ha sostenuto davanti al tribunale che la delibera era illegittima in quanto limitava il suo diritto di fare accedere liberamente al suo esercizio commerciale i vari clienti. Il tribunale di Milano respingeva la richiesta, la corte d’appello invece la accoglieva affermando che quella chiusura doveva considerarsi un’innovazione tale da incidere negativamente sul diritto del condomino titolare dell’auto officina di fare accedere liberamente i suoi clienti all’area condominiale, prima, e quindi al suo esercizio. Contro la decisione della corte d’appello di Milano, ha fatto ricorso il condominio chiedendo che venisse invece accertato il potere del condominio stesso di procedere alla suddetta chiusura la quale non poteva del resto neppure considerarsi vera e propria innovazione. Nel decidere la causa la corte di cassazione ha richiamato un suo precedente dell’anno 92, e in particolare la sentenza n. 9999/92 e ha affermato che la decisione del supercondominio non solo non si poteva considerare innovazione, in quanto non modificava la destinazione del bene e non alterarla in modo sostanziale lo stesso, ma anzi decideva che non vi era alcuna lesione del diritto dei condomini: il condominio ha il potere il potere di procedere alla regolamentazione dell’uso delle parti comuni secondo delibere da adottarsi a maggioranza. La sentenza va registrata come l’ultima pronuncia della cassazione in ordine a questo tema. Va tuttavia ricordato che negli scorsi anni altri giudici, seppure di grado inferiore, in situazione identica a questa, hanno ritenuto di doversi pronunciare contro la delibera di chiusura del cortile condominiale durante le ore lavorative quando all’interno del condominio, sono esercitate attività commerciali.
La regola pratica: non è innovazione la chiusura con stanga del cortile condominiale
Corte di Cassazione, sez. II, 23 febbraio 2015, n. 3509
Estratto della motivazione
Nella specie i lavori deliberati concernenti l’apposizione, all’ingresso dell’area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare, non potevano certo ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall’art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che in uno dei fabbricati del condominio esiste l’attività commerciale svolta dal B. , con conseguente possibilità di un transito continuo di veicoli estranei alla collettività condominiale. Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999). Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.
