Il terzo contro l’acquirente per una spesa non pagata dal venditore
Il terzo contro l’acquirente per una spesa non pagata dal venditore
Secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione codice civile l’acquirente di un immobile in condominio risponde nei confronti del condominio stesso del debito al pagamento delle spese del suo venditore ma solo relativamente all’anno della compravendita e all’anno anteriore. Questo strumento permette al condominio, il quale non tolleri mai inadempimenti troppo prolungati da parte dei condomini, di avere sempre un debitore proprietario di un’unità immobiliare per ottenere il pagamento delle spese condominiali. Se non esistesse questa solidarietà dell’acquirente, il condominio si troverebbe sguarnito e privo di garanzia quando il venditore, alienando l’immobile in condominio, rimanga privo di proprietà. La regola stabilisce una solidarietà relativamente al debito esistente al tempo della vendita per l’anno in corso e per l’anno anteriore. Ciò significa che il condominio ha il potere di agire, per i debiti questione sia nei confronti del venditore che nei confronti dell’acquirente. È chiaro che al condominio conviene agire nei confronti dell’acquirente poiché in tal modo può ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e ha come interlocutore un soggetto proprietario di immobile. Nella normalità dei casi è quindi lo stesso condominio ad agire per il recupero di queste spese. Lo scorso novembre il tribunale di Salerno si è occupato invece di un caso particolare nel quale ad agire per il pagamento delle spese non sia stato il condominio ma il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio stesso. È opportuno ricordare che quando i creditori del condominio non ricevono il pagamento da parte del condominio dei loro crediti hanno il potere di agire contro i singoli condomini. Ebbene anche tale azione del terzo verso il condomino, si può avvantaggiare del meccanismo della solidarietà di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione. Soluzione corretta se si aderisce all’opinione maggioritaria secondo la quale il creditore che agisca contro il condomino, dopo non essere stato pagato dal condominio, si surroga di nella sostanza alla posizione del condominio stesso per il credito vantato contro il condomino per il pagamento delle spese condominiali.
La regola pratica: il terzo creditore del condominio si può avvalere della regola della responsabilità solidale dell’acquirente di una unità immobiliare in condominio prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.
Tribunale Salerno sez. III 04/11/2014
Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio può agire in danno del nuovo acquirente per le obbligazioni sorte antecedentemente all’acquisto della proprietà. L’acquirente potrà poi esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del venditore.
Azioni contro i condomini azioni contro il condominio
Secondo il nuovo codice civile i creditori non pagati del condominio devono agire innanzitutto contro i morosi. Ciò significa che non possono agire nei confronti dei condomini in regola o che non possono agire neppure contro il condominio.
Secondo una recente sentenza del tribunale di Milano la regola è applicabile solo alle azioni promosse dai creditori contro i condomini singolarmente considerati in caso quindi di parziale inadempimento del debito condominiale il creditore potrà tentare prima di ogni altra iniziativa il pignoramento nel conto corrente del condominio.
Tribunale Milano
26/05/2014
I contributi versati dai singoli condomini sul conto corrente condominiale (obbligatorio ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c.) integrano quel “saldo” che è a immediata disposizione del correntista “condominio” (ex art. 1852 c.c.) senza che abbiano rilevanza il titolo dell’annotazione a credito e/o la provenienza della provvista. Da ciò deriva l’ammissibilità del pignoramento di detto credito (sussistente in favore del condominio e avente a oggetto la restituzione delle somme depositate su detto conto) senza che a ciò osti il beneficio di preventiva escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.
il nuovo art. 63 disp att c.c. in vigore dal 18 giugno 2013
ARTICOLO N.63
[I]. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
[II]. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
[III]. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
[IV]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
[V]. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
