Risarcimento dei danni: i condomini rispondono tutti per l’intero

Posted on: 6 Dicembre 2017 Category: News Comments: 0

Lo scorso 29 gennaio 2015 la corte di cassazione ha deciso una importante vicenda relativa ad un risarcimento dei danni chiesto a un condominio da un soggetto che aveva subito, a causa di infiltrazioni e ristagni di umidità, dei danni al suo immobile. La causa, decisa prima dal tribunale di Velletri e poi alla corte d’appello di Roma, si era conclusa con una condanna dei condomini al risarcimento del danno. Tuttavia tale condanna è stata pronunciata dalla corte d’appello tra i condomini in via parziaria: la corte ha condannato quindi tutti i condomini a risarcire il danno, ma ognuno per la propria quota, di modo che il creditore avrebbe dovuto esigere da ciascuno la quota parte dell’equivalente monetario del danno subito. Contro questa sentenza il danneggiato ha svolto ricorso in cassazione chiedendo che la cassazione condannasse condomini al risarcimento del danno in forma solidale: ovvero ognuno per l’intero. Va ricordato che una condanna in forma solidale consente al creditore di esigere da ciascuno dei debitori l’intero del credito, mentre poi le operazioni di suddivisione tra i vari debitori dovrebbero essere regolate separatamente tra di loro. Su questo tema occorre ricordare che la corte di cassazione nel 2008, relativamente ai debiti del condominio, ha precisato che il debito dei condomini deve considerarsi normalente parziario: ognuno dei condomini deve quindi pagare ai fornitori una quota parte alla sua quota millesimale e non l’intero. Tale affermazione è stata in parte rettificata dalla riforma del diritto condominiale che è entrata in vigore nel 2013. La riforma ha affermato infatti che anche i condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali, quando il creditore abbia esaurito con un risultato negativo l’azione esecutiva verso i condomini che non hanno pagato, possono essere tenuti al pagamento della quota di spesa non pagata dai morosi. La corte di cassazione con la sentenza pubblicata lo scorso 29 gennaio ha risposto tuttavia ad un altro quesito, in parte diverso. Ovvero se la regola della responsabilità non solidale dei condomini nei confronti dei debiti condominiali funzioni anche nel caso di debito da fatto illecito, come quello per cui era causa. La cassazione ha dato risposta negativa a questo quesito affermando che quando si tratta di responsabilità extra contrattuale del condominio si applica l’articolo 2055 secondo il quale i soggetti responsabili, in questo caso i condomini, rispondono solidalmente del danno. La cassazione ha quindi riformato la sentenza della corte d’appello di Roma ritenendo tutti i condomini solidalmente responsabili verso il danneggiato per il pagamento dell’intero risarcimento.

La regola pratica: le obbligazioni da fatto illecito determinano una obbligazione solidale dei condomini

Corte di Cassazione, sez. II Civile, 29 gennaio 2015, n. 1674

A ciò va aggiunto che la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 c.c. presuppone l’identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n. 12019/91).
Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

il nuovo art. 63 disp att cc

ARTICOLO N.63

[I]. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
[II]. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
[III]. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
[IV]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
[V]. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Responsabilità dell’amministratore o dei condomini?

In caso di danni causati da un condominio La responsabilità verso i terzi dei condomini o dell’amministratore?

La responsabilità del condominio deriva dall’art. 2051 secondo il quale quando un bene causa un danno ne sono responsabili i relativi custodi. I custodi dei beni condominiali sono i condomini stessi. Quindi la regola base è quella secondo la quale la responsabilità fa carico ai condomini. Può darsi che vi possa essere anche una responsabilità dell’amministratore ma non nei confronti dei terzi bensì nel rapporto tra condomini e amministratore stesso. Può infatti capitare che il danno avrebbe potuto essere evitato ove l’amministratore abbia, ad esempio, eseguito tempestivamente una delibera dell’assemblea. In tal caso potrebbe esservi una sua responsabilità verso il condominio che potrebbe rivalersi contro l’amministratore di danni pagati ai terzi.

Cassazione civile sez. III
30/09/2014 n.20557
In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso.