Parti comuni riservate?
Parti comuni riservate?
La vicenda che ha condotto alla pubblicazione della sentenza numero 1680 del 2015 depositata lo scorso 29 gennaio dalla corte di cassazione è assai articolata e complicata e non può essere qui ripercorsa puntualmente. Se non ci è possibile quindi ripercorrere esattamente la vicenda, ci è possibile invece richiamare un’importante principio della disciplina condominiale al quale questa sentenza fa riferimento. Ecco cosa era accaduto: semplificando possiamo dire che all’interno del condominio vi era un corridoio che serviva non tutte le unità immobiliari del condominio bensì solo alcune. Uno dei condomini era proprietario di più unità immobiliari tra quelle che utilizzavano questo corridoio e, nel venderne una, ha stabilito con il suo acquirente che questi non aveva la possibilità di utilizzare il corridoio. Addirittura le parti procedevano a murare la porta. Dopo anni tuttavia l’acquirente ha agito per far dichiarare la nullità della clausola che escludeva la sua unità immobiliare dalla comproprietà nel corridoio. In primo grado la sua iniziativa ha avuto successo ma in secondo grado la corte d’appello ha dichiarato la validità della clausola e quindi la correttezza dell’esclusione del condomino dalla comproprietà e dalla possibilità di utilizzo del corridoio in questione. La corte di cassazione ha annullato la sentenza della corte d’appello fissando e ribadendo l’importante principio al quale abbiamo accennato all’inizio del pezzo. Il principio è quello secondo il quale non è mai possibile trasferire un’unità immobiliare in condominio escludendo l’acquirente dalla comproprietà delle parti comuni accessorie all’unità immobiliare in questione. Non è possibile esemplificativamente e per estremo esempio vendere un’unità immobiliare riservandosi la comproprietà del cortile, non è possibile vendere un appartamento riservandosi la proprietà delle scale. Così, in questo caso, la cassazione ha detto: non era possibile vendere l’unità immobiliare che si affacciava sul corridoio, e che quindi doveva considerarsi collegata ad una rispettiva quota di comproprietà, escludendo il trasferimento di detta quota di comproprietà. Questi principi complessivamente si evincono dal tenore dell’articolo 1118 e 1119 del codice civile che stabiliscono che condomini non possono rinunciare alla comproprietà delle cose comuni e che le cose comuni sono indivisibili salvo il consenso di tutti i condomini. Il trasferimento quindi dell’unità immobiliare all’interno del condominio comporta necessariamente anche il trasferimento delle parti comuni alla stessa collegate.
La regola pratica: non è possibile alienare un immobile in condominio trattenendo per sé le parti comuni
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 29 gennaio 2015, n. 1680
Estratto dalla motivazione
“Sul secondo interrogativo va osservato che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (Cass. n. 3309/77; analogamente, v. anche Cass. n. 6036/95).
Il testo dell’art. 1118 c.c e dell’art. 1119 nel testo entrato in vigore il 18 giugno 2013
ARTICOLO N.1118
DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI
[I]. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
[II]. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
[III]. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
[IV]. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
ARTICOLO N.1119
Indivisibilità.
[I]. Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio
Le parole e con il consenso di tutti i partecipanti sono state aggiunte dal testo della legge di riforma.
