Quando è valida la vendita immobiliare a scopo di garanzia?
Quando è valida la vendita immobiliare a scopo di garanzia?
La Cassazione, con la sentenza in commento (Cassazione civile, sentenza n. 844/2020), affronta il dibattuto tema dei limiti di tenuta della pratica contrattuale di vendita immobiliare con funzione di garanzia.
IL CASO
Tizio aliena la proprietà di un immobile a Caio e parallelamente tra le parti viene stipulato un contratto di comodato in favore del venditore e della di lui moglie affinché i medesimi possano proseguire ad alloggiare nell’immobile appena ceduto.
Le parti hanno inoltre precisato che Tizio, venditore, si impegnasse a saldare il mutuo residuo nonché si obbligasse ad onorare un ulteriore debito contratto con il figlio dell’acquirente.
Era pure pattuito che in ipotesi di estinzione del debito, l’acquirente avesse l’obbligo di ritrasferire il bene e che, nel caso contrario, ovvero di inadempimento del pagamento, l’acquirente potesse invece vendere l’immobile previa stima del valore e dovesse corrispondere al venditore la differenza tra il prezzo ottenuto ed il debito rimasto ancora da pagare.
È poi accaduto che il venditore non estinguesse il debito e che, conseguentemente, l’acquirente ponesse in vendita l’immobile, chiedendone il rilascio poiché il medesimo era ancora detenuto dall’alienante a titolo di comodato.
LA SOLUZIONE ADOTTATA DALLA CASSAZIONE
La Cassazione ha individuato la ratio dell’operazione negoziale posta in essere dalle parti nella vendita con funzione di garanzia.
In concreto, esse hanno concluso due distinti contratti. Un primo atto pubblico stipulato presso il notaio e qualificato come vendita dove hanno dato atto del pagamento da parte di Caio del corrispettivo. A mezzo di una successiva ed ulteriore pattuizione Tizio e Caio hanno specificato che l’atto posto in essere aveva scopo di garanzia nel tutelare l’acquirente del proprio credito vantato verso Tizio, poiché consentiva al creditore la facoltà, in ipotesi di inadempimento del debitore, di vendere l’immobile per soddisfare la propria pretesa.
Il complessivo schema contrattuale è stato astrattamente ritenuto valido qualora non violi l’art. 2744 c.c, ovverosia il divieto del c.d. patto commissorio. In particolare la pattuizione è valida qualora sia preventivamente convenuto un metodo imparziale di stima del bene, evitando che quest’ultima sia affidata alla discrezionalità del creditore che potrebbe dunque approfittarne. In altri termini, come rilevato in Cassazione 1624/2015, è necessario che le parti abbiano previsto “meccanismi oggettivi e procedimentalizzati che….. permettano la verifica di congruenza tra valore del bene oggetto della garanzia, che viene definitivamente acquisito al creditore, ed entità del credito; per la stessa ragione, non avrebbe tale effetto la verifica del “giusto prezzo” al momento della conclusione del contratto” (Cass. 1625/2015)”
Ed è proprio il mancato rispetto di questa condizione che ha indotto la Suprema Corte a ritenere invalida la pattuizione nel caso concreto, attesa l’assenza di un criterio oggettivo che assicuri una “….valutazione imparziale del valore del bene per il successivo momento della eventuale vendita” (Cass. 844/2020).
Avvocato Stefano Fedel
