COSA E’ E COME FUNZIONA UN CONDOMINIO MINIMO?
COSA E’ E COME FUNZIONA UN CONDOMINIO MINIMO?
COSA E’ E COME FUNZIONA UN CONDOMINIO MINIMO?
Sotto un certo profilo può considerarsi buona cosa che la maggioranza delle persone che abitano in un edificio dove ci sono solo due unità immobiliari non sappiano che questo edificio è un condominio.
Se non lo sanno è perché il contatto diretto, unito alla buona volontà di entrambi i partecipanti, non pone il problema di dover qualificare giuridicamente quanto accade.
Secondo un certo modo di pensare infatti se si dice “l’edificio con due appartamenti è un condominio”, la reazione molto spesso è: “qui tanto per cambiare si vogliono complicare le cose”.
Occorre invece cambiare prospettiva. Quando due parti sono in lite, la prima operazione che si deve fare è semplicemente stabilire quali regole si applicano alla questione; sapere quale regole si applicano ci permetterà di trovare la corretta soluzione.
Ebbene la giurisprudenza con argomenti precisi, ed insuperabili, ha spiegato che l’edificio con due sole unità immobiliari è un condominio.
In passato si pensava che a questo particolarissimo condominio le regole dell’assemblea non potessero essere applicate: il funzionamento dell’assemblea prevede diversi tipi di maggioranze basate su teste e millesimi non può adeguarsi alla semplicità di una assemblea composta di due soli condomini.
Ma questo orientamento è stato superato dai giudici. La Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite del 31 gennaio 2006 n. 2046 ha affermato definitivamente che all’edificio con due sole unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi si applicano tutte le regole del condominio.
Da quel giorno non vi sono più stati dubbi.
Il principio è stato applicato dalla Corte di Cassazione in una recentissima decisione depositata il 30 luglio 2020 che ha annullato la nomina di amministratore effettuata da uno solo dei due condomini con più millesimi.
La Cassazione ha ricordato che vi sono quorum costitutivi e deliberativi e ha stabilito: “l’assemblea di condominio minimo si costituisce regolarmente solo con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con la decisione unanime di ambedue i comproprietari.”
La domanda che può sorgere spontanea a questo punto è: ma come si fa se i due proprietari sono in disaccordo? non si può assumere nessuna decisione?
La risposta è: in assemblea no non si può assumere nessuna decisione, ma in questi casi il Codice Civile stabilisce che se vi sono interventi necessari per i beni comuni e l’assemblea non riesce a decidere ognuno dei due comproprietari si può rivolgere al tribunale per far nominare un amministratore che provvederà all’esecuzione degli interventi che l’assemblea non è riuscita a deliberare.
Avvocato Carlo Callin Tambosi
