La vendita e la donazione della c.d. quotina
La vendita e la donazione della c.d. quotina
La vendita e la donazione della c.d. quotina
Piuttosto frequentemente, nei negozi aventi ad oggetto beni immobili, ci si imbatte (ed alle volte si sbatte!) nella problematica della c.d. “quotina”, ovvero della quota indivisa sul singolo bene della più ampia massa ereditaria.
Si è affermato che l’atto dispositivo della quotina avrebbe sempre una efficacia obbligatoria immediata e traslativa differita, in quanto sottoposto alla condizione sospensiva dell’esito divisionale; in altri termini l’acquirente non diverrebbe immediatamente proprietario della quota di bene acquistato, ma solamente in una fase successiva, ovvero all’esito della divisione dei beni caduti in comunione ereditaria. In Termini, Cass., 23 aprile 2013, n. 9801 e, da ultimo, Cassazione Sezioni Unite 5068/2016.
Secondo il riferito orientamento, se il coerede aliena a terzi estranei alla comunione la quota indivisa sul singolo bene facente parte della più ampia massa, il negozio sarebbe riconducibile ad una vendita di cosa altrui, e pertanto una vendita obbligatoria senza immediata efficacia traslativa, sottoposta alla condizione sospensiva della effettiva assegnazione di detto bene in sede divisionale.
Concretamente, all’atto della divisione, comparirà il venditore, ed il terzo acquirente di quotina avrà il diritto di intervenire (previa convocazione formale) all’atto di divisione in applicazione dell’articolo 1113 c.c. 3° co. cc, avendo egli acquistato diritti sugli immobili della comunione in base ad un titolo trascritto in data anteriore alla divisione.
Se invece il comunista avesse non venduto, bensì donato all’estraneo la quota indivisa sul singolo immobile, detta donazione potrebbe essere considerata drasticamente nulla, in quanto donazione di un bene altrui (ma donato esplicitamente come proprio), in violazione del divieto previsto dall’art. 771 c.c. di donare beni futuri.
Per evitare tale rischio, in sede notarile si suggerisce di evidenziare come la donazione venga fatta nella consapevolezza di entrambe le parti della efficacia non immediatamente traslativa della stessa e quindi come bene dichiaratamente altrui sottoposta alla condizione sospensiva dell’esito divisionale
Perché la vendita della quotina è valida e la donazione della quotina è nulla?
La vendita della quotina, nel silenzio del venditore circa la natura condizionata del suo trasferimento, viene ritenuta dalla giurisprudenza come sottoposta a condizione sospensiva implicita dell’esito della divisione. In applicazione della disciplina della vendita di cosa altrui o parzialmente altrui, la validità dell’atto è quindi fatta salva.
Al contrario, la donazione della quotina è sottoposta a diversa disciplina ai sensi del ricordato art. 771 c.c.; nel silenzio delle parti, la sua donazione è considerata nulla dalla Cassazione.
In estrema sintesi:
- Vendita o donazione da parte di tutti gli eredi di un singolo bene ereditario (con massa composta da più beni ereditari): atto valido con effetti traslativi immediati;
- Donazione o vendita di “quotina” su un singolo immobile da parte di un solo comproprietario facente parte di una più ampia comunione, ma con il consenso in atto degli altri comproprietari: atto valido con effetti traslativi immediati.
- Vendita di quotina su singolo bene ereditario facente parte di massa ereditaria più ampia: atto valido ma sottoposto a condizione sospensiva implicita dell’esito divisionale. L’atto non ha quindi effetti traslativi immediati del bene.
- Donazione di quotina su un singolo bene ereditario facente parte di massa ereditaria più ampia: atto valido solo se l’altruità è esplicitata. Nel silenzio nulla per violazione dell’art 771 c.c.
Avvocato Stefano Fedel
