Attenzione a porre in vendita il proprio immobile disinteressandosi delle necessarie verifiche urbanistiche
Attenzione a porre in vendita il proprio immobile disinteressandosi delle necessarie verifiche urbanistiche
Attenzione a porre in vendita il proprio immobile disinteressandosi delle necessarie verifiche urbanistiche
Sovente accade che la compravendita immobiliare sia gestita da un mediatore, al quale le parti si sono rivolte per la conclusione dell’affare ed al quale conferiscono l’incarico di gestirne la trattativa.
L’intervento del mediatore, presumibilmente voluto dalle parti proprio per sottrarsi alle problematiche afferenti la vendita di un bene immobile, non le esenta tuttavia dal prestare particolare attenzione ed anzi dal doversi fattivamente attivare per gestire al meglio il buon esito della trattativa.
Costituisce ormai ius receptum (vds., da ultima Cassazione, Ordinanza n. 14595 del 09/07/2020) il principio per cui in tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall’ art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza.
Per la sussistenza di responsabilità in capo al venditore, ed il suo conseguente obbligo al risarcimento del danno, non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che versi in colpa.
Applicando tali principi ad un’ipotetica fattispecie concreta, si deve evidenziare, da un lato, la necessità che le informazioni sull’immobile (consistenza urbanistica, regolarità degli impianti, ecc.) vengano condivise tra venditore ed acquirente; d’ altro canto, risulta evidente la colpa del venditore il quale, prescindendo da qualsiasi verifica amministrativa, dichiari in sede di vendita, seppur in buona fede, la conformità urbanistica dell’immobile.
La necessaria verifica della consistenza dell’immobile, ha anche evidenti ripercussioni sul piano pratico, poiché il valore di un immobile è connaturato al suo effettivo potenziale utilizzo. Ed infatti l’immobile o la parte di immobile afflitto da irregolarità urbanistica, viene spesso considerato dalla giurisprudenza priva di valore commerciale a nulla valendo il rilievo che l’immobile o la parte di immobile avrebbe comunque un valore economico derivante da una sua utilizzabilità de facto. Si sostiene infatti (si veda Tribunale di Aosta, sentenza n. 15/2021 del 13/01/2021), che tale eventuale valore possa essere compensato con la minor appetibilità dell’immobile in una futura compravendita a causa della grave irregolarità urbanistica da cui è affetto.
Il ragionamento è valido anche qualora il bene presenti irregolarità urbanistiche minori ed agevolmente sanabili: il valore economico dell’immobile dovrà essere parametrato alla destinazione urbanistica del bene (o parte di esso) e non al concreto suo utilizzo.
L’intervento dell’agente immobiliare non esime pertanto il venditore dalle necessarie verifiche, poiché l’obbligo del primo è limitato alla comunicazione alle parti delle “circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (Art. 1759 c.c.), senza quindi un suo specifico dovere di procedere fattivamente ai necessari controlli.
In altri termini, l’agente immobiliare si limita a mettere in contatto le prati, mentre le stesse dovranno comunque continuare a porre la massima attenzione alle varie fasi della compravendita; confidare troppo nei compiti del mediatore, potrebbe allora rivelarsi un grosso errore!
Avvocato Stefano Fedel
