La fede del Libro Fondiario
La fede del Libro Fondiario
La fede del Libro Fondiario
Nel sistema tavolare, in vigore anche in Trentino Alto Adige, vige il principio in base al quale il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con la iscrizione nel Libro Fondiario.
Conseguenza di questo principio dovrebbe essere la certezza di quanto dai Libri Fondiari risulta. Si dovrebbe cioè poter far conto che le risultanze del Libro Fondiario abbiano valore assoluto. In parole povere: se un diritto non è iscritto al tavolare il diritto non dovrebbe esiste.
Il principio della fede del Libro Fondiario è contenuto nell’articolo 5 comma 3 del Regio Decreto n. 499 del 1939, la Legge Tavolare, che così recita: “Restano però salvi, in ogni caso, i diritti dei terzi acquistati sulla fede del Libro Fondiario anteriormente all’iscrizione o cancellazione o all’annotazione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’iscrizione o la cancellazione”.
In realtà la certezza non è così assoluta. E ciò in particolare con riferimento all’acquisto di diritti per usucapione, che è un modo di acquisto a titolo originario, diverso dalla compravendita e dalla donazione. Questo acquisto può essere avvenuto e non risultare dal Libro Fondiario.
La giurisprudenza nel corso degli anni ha interpretato le disposizioni del Libro Fondiario in relazione a tali situazioni per giungere a delle progressive conclusioni.
L’evoluzione delle sentenze della Corte di Cassazione ha portato all’affermazione che chi acquista sulla base delle risultanze del Libro Fondiario, nonostante quanto dice l’art. 5 comma 3 sopra citato, soccombe nei confronti di chi sta maturando (o ha già maturato) al momento della compravendita l’usucapione dell’immobile o di un diritto reale sull’immobile stesso: ciò accade quando l’acquirente medesimo conosceva o avrebbe dovuto conoscere il possesso altrui su tale bene.
Si veda Cassazione N. 21120 del 2012: “L’art. 5 r.d. 28 marzo 1929 n. 499, il quale regola il conflitto fra un diritto extratavolare acquistato per usucapione, indipendentemente dall’iscrizione tavolare, ed un diritto tavolare acquistato per atto inter vivos con il concorso di detta iscrizione, dando la prevalenza a quest’ultimo se acquistato sulla fede del Libro Fondiario, non opera nell’ipotesi in cui, al momento dell’acquisto del terzo, l’usucapione era in corso, atteso che, non essendo l’intavolazione atto idoneo ad interrompere il corso dell’altrui prescrizione acquisitiva, se essa avviene a favore di chi conosce, o avrebbe dovuto conoscere, il possesso altrui sullo stesso bene, la stessa non impedisce il riconoscimento giudiziale, allo scadere del ventennio, dell’intervenuta usucapione a favore del possidente, ancorché maturata successivamente al predetto atto di acquisto.”
Lo stesso vale, a maggior ragione, quando chi acquista sia in malafede, che deve essere provata da chi sostiene di aver acquistato il diritto che non risulta dal Libro Fondiario.
Si veda Cassazione N. 15843 del 2012: “Nei territori in cui vige il sistema tavolare basato sul principio della pubblicità costitutiva, il conflitto tra l’acquirente per atto fra vivi dall’intestatario tavolare che abbia proceduto per primo ad iscrivere il suo diritto e chi abbia acquistato il bene per usucapione si risolve in base all’art. 5 del r.d. 28 marzo 1929, n. 499, che prevede il principio di pubblica fede che assiste le risultanze dei libri fondiari, per cui l’acquisto effettuato in base a dette risultanze si presume avvenuto in buona fede, ed è onere del terzo che sostiene di aver acquistato il bene per usucapione provare che colui che ha acquistato dal titolare del bene in base al Libro Fondiario era in malafede, essendo stato a conoscenza della sussistenza dell’usucapione maturata ma non giudizialmente dichiarata ed iscritta, o essendo stato in grado di apprenderlo facendo uso dell’ordinaria diligenza.”
Il problema si pone spesso in relazione all’acquisto per usucapione di una servitù di passo in campagna. Si acquista libero al Libro Fondiario senza considerare, ad esempio, che se c’è una strada sul fondo e tale strada è l’unica possibilità per il vicino di accesso al suo fondo, potrebbe essere esclusa la nostra buona fede proprio per la possibilità che avevamo di apprendere con l’ordinaria diligenza che su quella strada il vicino doveva per forza essere transitato da quando è proprietario, da più di vent’anni, e che quindi ha acquistato il diritto passaggio per usucapione, a noi opponibile, anche se il diritto non risulta intavolato.
La verifica al Libro Fondiario è necessaria ma non sempre sufficiente.
Avvocato Andrea Callegari
