Posso affittare un immobile abusivo?
Posso affittare un immobile abusivo?
Abstract: in via generale, è valido il contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un immobile abusivo.
La Corte di Cassazione (Cass. Civ., 11/02/2022 , n. 4564) si è occupata della efficacia di un accordo che preveda la locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo di carattere abusivo o in mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto), dipendenti dalla situazione edilizia del bene.
Di per sé le carenze urbanistiche non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata secondo la previsione dell’ articolo 1578 c.c ; esse, invece, possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno in re ipsa; ciò, peraltro, solo nel caso in cui il locatore abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento.
Ed infatti, come ricorda costantemente la Cassazione (ex multis, Cass. Civ. 28/12/2021, n.41744, ”In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti”.
È quindi necessario, al fine di evitare successive contestazioni, valutare preliminarmente la consistenza urbanistiche del bene oggetto di contratto e, in particolare, come ed in che misura possano incidere le eventuali carenze urbanistiche sul godimento dell’immobile medesimo.
Avvocato Stefano Fedel
