È sempre vero che il prezzo di vendita di un immobile è libero?

Posted on: 9 Giugno 2023 Category: News Comments: 0

Abstract: in materia di edilizia residenziale pubblica il vincolo di permanenza del prezzo massimo di cessione sussiste sino al termine della procedura di affrancazione.

La Corte di Cassazione, con una recente pronuncia resa a sezioni unite (Cass. Civ. sez. un., 06/07/2022, n.21348) ha chiarito come, in ambito di edilizia popolare, il prezzo di vendita dell’immobile ceduto non può essere liberamente fissato dal venditore.

Il riferito vincolo sussiste, sia per gli immobili convenzionati ai sensi  dell’art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelli realizzati in forza del disposto degli articolu 7 e 8  della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), infine poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001.

In particolare, il supremo collegio ha osservato come, a seguito degli interventi legislativi susseguitisi negli anni, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando il medesimo non venga eliminato tramite la peculiare procedura di affrancazione prevista all’art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998. Puntualizza inoltre il Spremo Collegio che “La procedura di affrancazione finalizzata all’eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all’art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998.”

La sentenza è interessante poiché puntualizza alcuni aspetti che avevano trovato contrasti nei precedenti approdi giurisprudenziali, ovvero:

• Parrebbe elisa ogni differenziazione in ordine alla disciplina del prezzo tra immobili convenzionati ex legge Bucalossi ed immobili sottoposti a convenzioni P.E.E.P.;
• la vincolatività del prezzo imposto si estende anche agli immobili oggetto di convenzione Bucalossi  e non è limitato soltanto al primo concessionario bensì si estende anche alle successive alienazioni. Il principio enunciato è diametralmente opposto a quanto affermato, in precedenza (Cass. Civ. sez. un. 18135/2015), dalle stesse sezioni unite, le quali avevano stabilito che, negli immobili regolati dalle convenzioni Bucalossi, l’obbligo di contenere i prezzi di cessione gravasse soltanto sul costruttore, “ma non sull’acquirente dell’immobile che intenda, a sua volta, rivenderlo”;

Tuttavia, come già osservato da Ferrazza (E. Ferrazza, Edilizia convenzionata “Peep”: spunti di riflessione sulla Legge 136/2018),  la rimozione del vincolo non sarà necessaria qualora esso risulti già estinto, “infatti il comma 49bis nella determinazione del corrispettivo di affrancazione fa riferimento all’applicazione di eventuali riduzioni in relazione ala durata residua del vincolo, conciò presupponendo una durata del vincolo, che indubbiamente sussiste almeno per le convenzioni con oggetto la proprietà”.

Può allora accadere che il venditore, ignaro dei riferiti vincoli di prezzo, alieni il proprio immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello normativamente previsto, ebbene in questo caso l’acquirente avrebbe buon diritto nel domandare la restituzione dell’eccedenza salva la facoltà per il venditore di attivare, qualora lo ritenga opportuno, la procedura di affrancazione dell’immobile in questione allo scopo di estinguere la pretesa di rimborso della differenza di prezzo avanzata nei suoi confronti dall’acquirente. Tale domanda, ove esercitata, avrà inoltre l’effetto sospensivo di cui all’art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998.

Come si può quindi intuire, anche la determinazione del prezzo nella compravendita immobiliare non è sempre totalmente demandata al mero incontro di volontà tra acquirente e venditore.

Avvocato Stefano Fedel