La minoranza può contestare le decisioni della maggioranza anche quando non violano la legge?
La minoranza può contestare le decisioni della maggioranza anche quando non violano la legge?
La minoranza può contestare le decisioni della maggioranza anche quando non violano la legge?
E’ stato oggi pubblicato sul Quotidiano Condominio de Il Sole 24 ore un pezzo, a firma di Carlo Callin Tambosi, nel quale si racconta di una sentenza del Tribunale di Milano che ha dichiarato la invalidità di una delibera di condominio per il fatto che la fase preliminare di progettazione dell’intervento (si trattava di un importante appalto) era stata inadeguata.
Il pezzo esamina e prospetta una possibile evoluzione in ordine all’impugnazione per eccesso di potere le decisioni dell’assemblea di condominio. Vediamo prima quale è il quadro di riferimento della disciplina.
L’impugnazione delle delibere dell’assemblea del condominio
La violazione di legge e di regolamento
L’art. 1137 del codice civile attribuisce al condomino che ha votato contro ad una delibera o che si è astenuto o era assente il potere di impugnare le decisioni dell’assemblea che siano contrarie al disposto di legge o del regolamento. Se la delibera decide una cosa illegale, o viola il diritto di un condomino sancito nel regolamento questi può impugnarla.
Il cosiddetto eccesso di potere
Vi sono però delle decisioni dell’assemblea che pur non violando la legge o il regolamento lasciano insoddisfatto il condomino di minoranza.
La domanda alla quale dobbiamo rispondere è semplice: il condomino deve tenersi questa sua insoddisfazione o ha strumenti per farla valere?
La regola generale è che la delibera che è conforme alla legge e al regolamento non è contestabile dal condomino insoddisfatto: tantissime sentenze stabiliscono che il Giudice non ha alcun potere di discutere la scelta discrezionale dell’assemblea. Anche ove il Giudice condividesse insomma le perplessità del condomino insoddisfatto non ha il potere di annullare la delibera legittima.
Tutto ciò incontra però un limite: il cosiddetto eccesso di potere.
Le sentenze della cassazione che hanno considerato, negli scorsi anni, ammissibile la impugnazione della delibera assembleare di condominio per eccesso di potere affermavano la sua impugnabilità solo quando la delibera fosse da considerarsi dannosa per i beni comuni. Si fece ad esempio il caso, trattato proprio dal nostro studio, di un’assemblea che decise di non licenziare il portiere che durante l’orario di lavoro faceva tutt’altro che il suo lavoro. La decisione dell’assemblea doveva in quel caso considerarsi lesiva dei diritti dei condomini, dannosa per il patrimonio comune.
“Il potere d’impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio ex art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione ed in particolare all’art. 1109 c.c., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante, potendo solo entro questo limite essere valutato il merito, sotto il profilo dell’eccesso di potere, della decisione dell’assemblea condominiale. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte territoriale per avere questa rigettato, sull’assunto della non sindacabilità per eccesso di potere delle delibere condominiali, l’impugnazione della delibera con cui un condominio aveva respinto la proposta di licenziamento del custode perché assente nell’orario di lavoro in quanto impegnato in servizi a pagamento a condomini richiedenti).
Cassazione civile sez. II, 14/10/2008, n.25128″
La sentenza del Tribunale di Milano apre ad una nuova, più ampia, prospettiva interpretativa: annullamento della delibera per difetto di istruttoria.
La decisione, è bene ricordarlo, è stata condizionata in modo importante da una consulenza tecnica nella quale il tecnico nominato dal Tribunale era arrivato appunto a questa conclusione: sarebbe stato necessario prima di appaltare il lavoro accertare bene lo stato dei luoghi e individuare in maniera corretta e prima di procedere all’appalto la natura e le caratteristiche delle opere da realizzare.
