Come fare perchè sia convocata una teleassemblea di condominio?
Come fare perchè sia convocata una teleassemblea di condominio?
La pressione esercitata dall’emergenze sanitaria, la accelerazione tecnologica che la stessa emergenza ha determinato, la necessità di non vanificare il “bonus 110”, l’impossibilità o la somma inopportunità di celebrare assemblee in presenza, tutti questi fattori, insieme, hanno condotto il legislatore a dare il definitivo via libera, tra ottobre e novembre, con la legge 12/2020 e il DL 125/2020, alla videoconferenza per celebrare le assemblee di condominio.
Ora, se la battaglia di idee più importante dovrà essere giocata, a breve, per la definizione delle regole di svolgimento di queste riunioni, lo sguardo è oggi focalizzato sulle condizioni preliminari di ammissibilità della teleassemblea.
L’articolo di legge è chiaro: ove non sia già previsto nel regolamento deve esservi il consenso della maggioranza dei condomini.
Vediamo quindi come fare a convocare la teleassemblea.
L’ipotesi più lineare e semplice è approvare, in una normale riunione condominiale, una clausola del regolamento condominiale (che dovrà ovviamente essere approvata con la maggioranza consueta prevista dalla legge, quella di cui all’articolo 1136 secondo comma, maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno cinquecento millesimi) che preveda la possibilità di convocare l’assemblea in teleconferenza. Una volta inserita nel regolamento questa clausola, è inutile precisarlo, tutte le successive riunioni potranno essere validamente convocate dall’amministratore in teleconferenza, vista la previsione regolamentare.
La seconda ipotesi è quella che si voglia invece, oppure si sia costretti (visto il periodo è possibile che i provvedimenti emergenziali impediscano radicalmente le riunioni private), convocare una assemblea di condominio senza che il regolamento preveda tale modalità di svolgimento della riunione punto. Questa è la situazione che si presenterà più frequentemente in questo prossimo futuro poiché quasi nessun regolamento prevede ad oggi la teleconferenza. La legge dice che l’assemblea può essere convocata se consta il consenso della maggioranza dei condomini.
I temi quindi sono due: vi è da stabilire se la maggioranza prevista debba essere di teste o di millesimi oppure di teste e di millesimi; vi è da stabilire con quale forma deve essere manifestato questo consenso.
Il tenore della norma fa pensare al fatto che il consenso dei condomini non debba essere raccolto in una assemblea di condominio ma costituisca un mero adempimento preliminare che legittimi l’amministratore alla convocazione diretta dei condomini in teleconferenza. Ciò anche alla luce della finalità implicita, contingente, ma decisiva, della previsione legislativa: consentire le assemblee quando queste non possano essere celebrate o siano pericolose per la salute pubblica.
Previsto in tal modo, appunto come adempimento preliminare che abilità l’amministratore alla convocazione dell’assemblea in teleconferenza, anche visto il tenore letterale della norma deve ritenersi che la maggioranza dei condomini debba riferirsi alle sole teste, proprio per via del fatto che non si tratta di una “delibera” ma di una serie di consensi manifestati separatamente.
Quanto alla forma, nulla dice il codice e pertanto si deve ritenere che tale espressione di consenso preliminare della maggioranza dei condomini alla convocazione dell’assemblea in teleconferenza possa essere anche espresso dai condomini anche in via orale all’amministratore.
E’ tuttavia opportuno, visto che il consenso della maggioranza dei condomini è condizione di validità della riunione convocata in teleconferenza, che lo stesso risulti in forma documentale in data anteriore alla convocazione.
Non c’è dubbio infine che, ove il consenso non ci sia, e sia ciononostante celebrata l’assemblea in videoconferenza, il consenso espresso dai condomini durante la riunione non sia regolare (è condizione di validità della convocazione non delle deliberazioni) e che l’assemblea così celebrata sia in ogni caso solo annullabile trattandosi pur sempre di una violazione di tipo procedimentale che, alla luce delle Sezioni Unite 7 marzo 2005, n. 4806, in caso di mancato rispetto, determina la semplice conseguenza della annullabilità.
Avvocato Carlo Callin Tambosi
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